בס"ד

כח חשון

נימוקים בתי'

נכתב ע"י הרב שלמה בארי – אב"ד

ביטול שכירות מחמת שכן עם ריח רע

 התובע השכיר דירתו לשנה לנתבע ובתוך השנה רצה השוכר לבטל את השכירות ולעזוב את הדירה באמתלה ששכנו הדר ממול, אדם ערירי ומסכן שקפצה עליו השיגעון ואין מי שיטפל בו. מחמת כן, כל ביתו ריח צחנה של זבל שמשאיר בביתו וכיוצ"ב וכל הבניין מסריח מכך וכן יש לו חלון מול חלונו וכל הזמן צריך לסוגרו כדי שלא יכנס ריח לביתו משכנו. ולכן הצהיר בפני המשכיר שהוא עוזב  את הדירה קודם סיום החוזה שזה נשארו ארבעה חודשים.

מאידך התובע דורש מהקונה שישלם לו דמי השכירות עד סוף מועד סיום החוזה או לחלופין שידאג לשוכר במקומו?

נושאים לדיון:

• א. מום שאינו בגוף המקח אינו מהוה עילה לביטול מקח
• ב. שוכר שאירע לו פגם במושכר – אומר לו מזלך גרם
• ג. חילוק בשכר בהמה בין אונס בגוף הבהמה לבין אונס חיצוני שמונע ממנו שימוש סביר
• ד. כשידע המשכיר על מפגע של השכן אם זה עילה לבטל השכירות
• ה. מסקנא דדינא

מום שאינו בגוף המקח אינו מהוה עילה לביטול מקח

א) בדבר זה יש לדון מכמה צדדים: האחד, בשכר דבר שאין בגופו מום אלא בדבר חיצוני לגוף החפץ. הנה מצאנו לענין קניית בית שנמצא בו מום חיצוני כדלהלן:

ברמ"א (סימן רל"ב סעיף ה) כתב לגבי מום שאינו בגוף הבית, כגון שיש לאחר דרך עליו או אמת המים עוברת שם, מסלק המים והמקח קיים. אבל אם המום בגוף הבית, כגון שאמר לו שיש לו כותל שלם, ונמצא רעוע, אינו יכול לבנות לו כותל שלם, וכל כיוצא בזה (הגהות מרדכי דכתובות). עכ"ל.

הרי שמבואר מדברי הרמ"א יסוד בדיני ביטול מקח שאינו חל כאשר אין המום בגוף המקח עצמו אלא חיצוני לו, שאין על זה דין ביטול מקח, שהלא יכול לסלק המום החיצוני והמקח קיים.

ולפי זה בנדון דידן י"ל שהוא ממש דומה לדין הרמ"א, הואיל ובעצם השכיר לו דירה טובה ומתוקנת כלבבו אלא שכל הבעיה אינה בגוף המושכר אלא משהו צדדי שאינו קשור ותלוי בבעל הבית אלא בדעת אחרים ולכן אינו יכול לבטל השכירות.

אולם יש להעיר שלפי האמור ברמ"א, יצטרך המשכיר לסלק את המום דהיינו הריח רע שנכנס לדירתו ורק לאחר מכן המקח יהיה קיים ובאם לא יסלק, משמע ברמ"א שהמקח בטל.

ולעניות דעתי יש לחלק בין דברי הרמ"א לבין נ"ד, שברמ"א מבואר על סוג של מום הנמצא ממש בגוף המקח, כגון שאמת המים עוברת בחצרו או אנשים עוברים בחצרו, אבל נ"ד אין המום נמצא כלל במקח עצמו אלא מחוצה לו, ולכן אין נראה שחובת המשכיר לסלק אותו המום שבא מבחוץ ואין לו שליטה בלא"ה עליו. ולכן המקח קיים והשוכר יצטרך להתמודד עם ריח כדי לנטרלו.

שוכר שאירע לו פגם במושכר – אומר לו מזלך גרם

ב) זאת ועוד נראה בפרט בנ"ד שמפגע החצוני נוצר רק לאחר ששכר את הדירה ועל זה יכול לומר לו מזלך גרם וכמו שמצינו בגמ' (בבא מציעא עח) השוכר חמור והבריקה או שנעשית אנגריא שנטלוה לעבודת המלך, ואמר לו המשכיר לשוכר מזלך גרם וכעין זה מצינו בגמ' (ערכין כו) המשכיר בית לחברו ונתנגע, אע"פ שחלטו כהן, אומר לו הרי שלך לפניך.

וכך פסק מרן בשולחן ערוך (סימן שי סעיף א): שוכר את הבהמה וחלתה (ועדיין ראוי למלאכה – טור), או נשתטית, או נלקחה לעבודת המלך אעפ"י שאין סופה לחזור, אם נלקחה דרך הליכה הרי המשכיר אומר לשוכר: הרי שלך לפניך, ונותן לו שכרו משלם. עכ"ל.

חילוק בשכר בהמה בין אונס בגוף הבהמה לבין אונס חיצוני שמונע ממנו שימוש סביר

ג) ועוד יש ללמוד כן מדברי הנתיבות המשפט שם (ביאורים סימן שי ס"ק ב) לחלק בין היה האונס בגוף הבהמה כמו במתה ואינה ראויה כלל למלאכה, לבין אונס חיצוני שמנע ממנו שימוש סביר בבהמה וז"ל: דכל שהאונס נעשה בגוף הבהמה מזל המשכיר גרם, ואפילו בנשברה מחמת המלאכה דומה למתה, אבל אם לא בא האונס רק במלאכת השוכר, חייב ליתן לו שכרו משלם, דמזליה דידיה גרם. ונראה דהוא הדין בשוכר בית ונלקח לאנשי חיל, דאם אפשר לדור עמם הוי כראוי עדיין למלאכה ומשלם הכל, אבל אם נלקח כל הבית שאי אפשר לדור עמהם, אינו חייב רק כפי מה שדר בו, דזה דומה למחפשין גם בבתים. עכ"ל.

ואם כן לענ"ד כן הוא בנ"ד, אף אמנם שלא נעים להתגורר בשכנות עם אדם הנמצא בשגעון וגורם לריח רע בבנין שגם נכנס לביתו מדי פעם, מ"מ עדיין ראוי לגור בו ולכן יכול לומר המשכיר לשוכר מזלך גרם.

כשידע המשכיר על מפגע של השכן אם זה עילה לבטל השכירות

ד) ועתה יש לדון אם המשכיר ידע על כך ולא יידע את השוכר, אם יכול השוכר לבטל השכירות כי אונה אותו.

לענ"ד אם היה כך, יש מקום לומר שאין יכול לבטל השכירות אף שלא סיפר לו והוא משום שמום כזה מיד מרגישים בו והיה עליו לבדוק את העניין או שמא היה מקום לטעון שאף שהרגיש בכך אפשר שלא חלם שיהיה כן באופן קבוע ועל דעת כן לא היה שוכר. ועיין עוד בשו"ת משפט החושן (ח"א סי' כ) מה שכבר הארכתי בכל זה בענין ביטול שכירות דירת נופש מחמת מום חיצוני של רעש של עבודות בניה של שכנים קחנו משם.

ועכ"פ הנראה לדינא בנדון דידן, שאין השוכר יכול לבטל השכירות שנותרה על אותם חודשים, ולא מבעיא אם כבר שילם מראש או נתן צ'קים וכיו"ב, אלא אפילו כשעדיין לא שילם, חייב לשלם עד סוף זמן החוזה או לחלופין ימצא שוכר אחר במקומו.

מסקנא דדינא:

אין השוכר יכול לצאת באמצע זמן השכירות המוסכמת, ואם יצא, חייב לשלם כמו שהתנו בחוזה. או לחלופין ימצא השוכר אדם אחר במקומו ובזה יבוא הכל על מקומו בשלום.

בברכת האמת והשלום אהבו

שלמה בארי

אב"ד