בס"ד
598/פד
31/7/24
נכתב ע"י: הרב שלמה בארי – אב"ד
נימוקים לפסק דין
בענין קנה דירת ארבעת חדרים במחיר של שלש, האם יכול המוכר לבטל המקח
מעשה בראובן (להלן המוכר) אשר עלה משוויץ לשכון בארץ הקודש וקנה דירה המונה ארבעה חדרים (דהיינו שלושה חדרי שינה וסלון) ולאחר שנה וחצי קשו עליו חבלי הקליטה ורצה לחזור חזרה לשוויץ. ולכך התקשר למתווך שימכור לו את הדירה וכששאלו המתווך כמה חדרים, ענה לו שלושה, היות ובשוויץ לא נוהגים להזכיר את הסלון כחדר. המתווך טרם הספיק לראות את הדירה והוציא פרסום בעיתון על דירה זו.
ראובן לאחר שחזר לשווייץ, המתווך מצא לו קונים משפ' ברקוביץ ("להלן הקונים") אשר ראו את הדירה ומיד לאחר מכן ביקשו לקנותה בסכום אשר קצב להם המתווך כ-1.640.000 ₪ ומשום שראו שזה מציאה, כלומר שזה ארבעה חדרים ולא כמו שפורסם במודעה שלושה חדרים ובמחיר של שלושה.
והנה לאחר ששילמו מקדמה וחתמו על זיכרון דברים. התברר למוכר את טעותו שהיה צריך לומר למתווך שזה דירה בת ארבעה חדרים וממילא המחיר גבוה יותר בערך כ- 160,000 ₪. ועתה מבקש לבטל את העסקה או לחלופין מבקש מהקונה להוסיף כ160,000 ש"ח.
מאידך, הקונים מתנגדים לביטול עסקה וטענתם שהלא המוכר ודאי ידע בדיוק את גודל הדירה הוא מוכר ומה זה משנה כמה חדרים יש לו. וכבר חתמו על חוזה ושילמו מקדמה ונעשה קנין, א"כ אין הם מוכנים לביטול עסקה ומאידך גם לא להוסיף כל תוספת תשלום. הדין עם מי?
נושאים לדיון:
- א. האם יש אונאה בקרקעות
- ב. האם יש "לאו" של אונאה גם כשאין אונאה בקרקעות
- ג. האם צריך להחזיר את הכסף מדיני שמים באונאת קרקע
- ד. מספר חדרים האם הוי כדבר שבמנין או במידה
- ה. מוכר ע"י מתווך יש אונאה בקרקעות
- ו. שותף שמכר חלק מהשותפות ונתאנה
- ז. מסקנא דדינא
האם יש אונאה בקרקעות
א) במשנה בבא מציעא (נו ע"א) אמרו שקרקעות אין להם אונאה. ובגמ' (שם ע"ב) דרשו זאת מהפסוק (ויקרא כה, יג) 'וכי תמכרו ממכר לעמיתך או קנה מיד עמיתך' – דבר הנקנה מיד ליד, יצאו קרקעות שאינן מטלטלים, וכן פסק מרן השו"ע (סי' רכ"ז סעיף כט) שבקרקעות אין בהם דין אונאה שאפילו מכר שווה אלף בדינר או שוה דינר באלף, אין בהם דין אונאה. והוא מהרמב"ם פי"ג ממכירה הל' ח. ומאידך הרמ"א הביא דעת "יש אומרים" דדוקא עד פלגא אבל יותר מפלגא, כגון שמכר לו יותר משנים הוי אונאה (תוס' ב"ק יד:). וכ"כ מקצת מהגאונים והובא דבריהם ברב המגיד שם.[1]
ולפי"ז היה מקום לומר שאין בנדון דידן ביטול מקח שהלא אין אונאה בקרקעות.
האם יש "לאו" של אונאה גם כשאין אונאה בקרקעות
ב) מצינו בזה מחלוקת ראשונים – דהנה הרמב"ן (פרשת בהר) כתב, אע"ג דאין אונאה לקרקעות, מ"מ הלאו דאונאה איכא. וא"כ איסור גמור יש בזה. וכ"כ גם בחינוך (סי' של"ז) בשם הרמב"ן והביאם הגאון רבי עקיבא איגר (סי' רכ"ז סעיף כט). וכן דעת רבנו יונה (ב"ב עז: ד"ה ויש לתמוה) והראב"ד (מיוחס לריטב"א ב"מ נח) וכ"כ ג"כ בספר אור החיים עה"ת (ויקרא כה, יז בסוף הפסוק). ע"ש.
בסמ"ע (סי' רכ"ז ס"ק נא) כתב, ודע דמורש"ל ז"ל (בחידושיו לטור) כתב דאף דאיתמעטו הני מדין אונאה, מ"מ לא גרעי מאונאת דברים וגניבת דעת, ובכלל 'לא תונו איש את אחיו' הן וכמו שיתבאר ריש סימן רכ"ח, אם לא שהמוכר בעצמו לא ידע מהונאתו. עכ"ל.
וכעין זה יש להביא דברי הקצות החושן (סי' של"ט ס"ק א) מ"ש לענין איסור 'בל תלין' בשכירות בית, הואיל ובבית כיון שיש אומרים שנחשב כתלוש ולבסוף חיברו ודינו כמטלטלין, לפיכך לענין איסורא מיהא יש להחמיר בזה שדינו כתלוש. וא"כ מזה יש לומר לענין איסור אונאה וכמ"ש בספר משפט השכירות (סי' א הערה ב). אומנם עי' במשנה למלך (פ"ד ממלוה ה"א) שכתב להוכיח מדברי התוס' (ריש פרק ה דבבא מציעא) שחולקים וסוברים שאפילו "לאו" ליכא.
האם צריך להחזיר את הכסף מדיני שמים באונאת קרקע
ג) בספר נחלת צבי כתב על דברי הרמב"ן שבמקום שאין חזרה, אינו מתקן בזה את ה"לאו" כשמחזיר, ומתנה בעלמא הוא דיהיב ליה כמו שמצינו גבי השבת אבידה (סי' רנ"ט סעי' א). אמנם יש שכתבו ללמוד מדברי האור החיים הקדוש שנראה שכן צריך להחזיר מדיני שמים את אונאת קרקע (חושן אהרון הו"ד בפתחי חושן אונאה פ"י הערה ו).
ד) לפי"ז אין מקום למה שאמר לי הגאון רבי נפתלי נוסבוים שליט"א כששאלתיו על נדון דידן, וסבר שכיון שהקונה עבר בלאו של "לא תונו" (עכ"פ לאותם ראשונים הנ"ל), יש לכפות על הקונה לבטל את המקח כדי שלא יעמוד באיסור. וזה סבר לומר מכח דברי הרמב"ן ודעימיה הנ"ל.
אך זה אינו מכמה טעמים:
- שאין דעת הרמב"ן לכו"ע דהלא המשנה למלך הביא דעת התוס' שחלקו בזה ורבי עקיבא איגר הביא דעת שניהם.
- יכול הקונה לומר "קים לי" כדעת התוס' ודעימיה.
- מפשטות לשון מרן השו"ע נראה שאין כלל איסור בדבר מכך שסתם וכתב שאין אונאה בקרקעות ולא כתב ומ"מ עובר ב"לאו". ושו"ר לאחר זמן שכן כתב בספר מנחת חינוך (מצוה שלז) ללמוד בדעת הרמב"ם והתוס'. וכן העלה בספר חקרי לב (חו"מ ח"ג סי' פ"ו ד"ה ושו"ר שגם) ודקדק כן מדברי רש"י. ושכ"כ בספר אבן האזל על הרמב"ם שזה מקור דברי מרן השו"ע שאין איסור כלל.
- זאת ועוד, שגם על הצד שנאמר שעבר בלאו של איסור אונאה, מה יתן ומה יוסיף כשיחזיר הדמים או הקרקע הא אינו מתקן האיסור כמבואר בספר נחלת צבי הנ"ל.
- שגם אם נאמר כאותם ראשונים שעבר הקונה באיסור של 'לא תונו', מ"מ אין זה סיבה לבטל את המקח וכעין מה שמצינו לענין אדם שעשה קנין בשבת שאסור לעשותו ובכל זאת נפסק שהמקח קיים כמבואר בשו"ע חו"מ סי' קצ"ה סעיף יא וכן בסימן ר"ח סעיף א ובסי' רל"ה וכן בשו"ע בחלק או"ח סימן של"ט סעיף ד.
מספר חדרים האם הוי כדבר שבמנין או במידה
ה) הנה מצינו במסכת קידושין (מב ע"א) גבי הא דקי"ל שתות קנה ומחזיר אונאה. אמר רבא לא אמרן אלא במטלטלי אבל במקרקעי אין אונאה. ובמקרקעי לא אמרן אלא דפליג בעילויא שלא חלקו בחבל ליטול כל אחד ברעה וביפה אלא העלום בדמים כו' (רש"י) אבל פלוג במשחתא, לא. כלומר בחבל על המידה ואם נמצא חסר, הוי אונאה. ומבואר לכאורה מדברי הגמ' שיש אונאה בקרקעות באופן שמכר לו לפי מידה וכן י"ל שה"ה במנין. אלא שמצינו לדעת הרשב"ם (ב"ב קג ע"ב) שכתב לבאר דברי רבא הנ"ל רק במטלטלין ולא בקרקעות והביאו הר"ן ודחה דבריו מדברי הגמ' וכמ"ש שכתבנו. והובאו דבריו בבית יוסף (סי' רכ"ז).
ו) בשולחן ערוך (סי' רל"ב סעי' א) כתב וז"ל: המוכר לחברו במדה ובמשקל במנין וטעה בכל שהוא, חוזר לעולם שאין אונאה אלא בדמים אבל בחשבון – חוזר. כיצד מכר לו מאה אגוזים בדינר ונמצא קא' או צט', נקנה המקח ומחזיר הטעות. ובסמ"ע (ס"ק ב) כתב שבמכר לו קרקע וא"ל שהיא ארוכה כ' אמות וחסרה חצי אמה ואין לו להשלים מקרקע שבצידה המקח בטל לגמרי כמ"ש השו"ע סי' רי"ח ס"ז וז"ל: האומר לחברו בית כור עפר אני מוכר לך מדה בחבל, אם פחות כל שהוא, מנכה לו מן הדמים ואם הותיר כל שהוא, יחזיר לו. עכ"ל.
ז) אם כן בנדון דידן יש לדעת אם לדמות זה לדבר שבמנין, כלומר שמכר לו לפי מספר חדרים ונמצא יתר והוי כדבר שבמנין וממילא יצא חסר בדמים ומקחו בטל. ועוד אפשר שדומה לכעין מידה בחבל שאמר לו מספר חדרים שזה כביכול מידה קטנה בדרך כלל מדירת ארבע חדרים. או דלמא נימא שזה נכלל בכלל אין אונאה לקרקעות, היות ובמטר מרובה של כל הדירה לא טעה שהלא המוכר ידע את גודלה רק לא ידע מנהג אנשי ארץ ישראל שקורים דירת ארבעת חדרים עם הסלון שג"כ נחשב לחדר וממילא נאמר שרק אונאה במחיר שבאמת דירת ארבעת חדרים נמכרת ביותר וע"ז נאמר אין אונאה לקרקעות.
מוכר ע"י מתווך יש אונאה בקרקעות
ח) אלא שזה אינו, היות ובתוך כדי דיבור לסעיף הנזכר בסעיף ל' כתב מרן השו"ע וז"ל: במה דברים אמורים: (שאין אונאה בקרקעות) במוכר נכסי עצמו אבל השליח או אפוטרופוס שטעה ונתאנה בכל שהוא בין מטלטלין בין קרקע חוזר כו'. ע"כ. ובסמ"ע (ס"ק נג) כתב הטעם שיאמר לו המשלח לתקוני שידרתיך ולא לעוותי ולא שייך מחילה גביה.
ט) אלא שיש לפלפל בזה לפי מה שכתב הסמ"ע לעיל (סי' רכ"ז ס"ק מב) לחלק בין סרסור לשליח – שסרסור יש לו שייכות וחלק בחפץ שמוכר ולכן לא יכול לומר בעה"ב לסרסור לתקוני שדרתיך כו'. לבין שליח שאין לו שייכות כלל בחפץ ולכן אומר לו לתקוני שדרתיך. וכאן יש לדון אם למתווך דין סרסור או שליח, שאם נאמר סרסור (שהלא נגזר שכרו מאחוז מסוים מסכום שנמכרת הדירה), לא נוכל לומר שבאינה סרסור אפילו בכל שהוא המקח בטל, וכמו שהוכיח כן הסמ"ע מהשו"ע שם. ואם דינו כשליח, המקח יהיה בטל, דיכול משלחו לומר לו לתקוני שדרתיך וכו'. וצ"ב. אולם עיין בנתיבות המשפט שם (ביאורים ס"ק טז) שכתב לתמוה על חילוק בין סרסור לשליח מדברי השו"ע סי' קפ"ה סעיף א שמוכח להיפך.
שותף שמכר חלק מהשותפות ונתאנה
י) בספר מחנה אפרים (מכירה – דיני אונאה סי' י"ח) כתב להסתפק בכך האם דינו כשליח שנתאנה ואפילו בפחות משתות מצי א"ל שותפו לתקוני שדרתיך ולא לעוותי. ואף אם תאמר שהשותף עדיף משליח ונחשב לאפוטרופוס, הא גם בזה נפסק ברמב"ם ובשו"ע שנתאנה אפי' בפחות משתות – חוזר. והביא בשם פנים מאירות (ח"א סי' ל"ב) שהביא מהנראה מדברי הר"ן (פ' בני העיר) ששותף שנתאנה לא נחשב כשליח אלא כמוכר את שלו.
יא) עוד יש לדון, האם כשהמוכר חתם על החוזה מכר של הדירה, יחשב לדין מוכר בעצמו ולא ע"י שליח או שמא כיון שכל תהליך המכירה נעשתה רק ע"י המתווך, אין ענין החתימה שמהוה גמר עסקא משפיעה על חסרון המתווך שיכול המוכר לומר למתווך לתקוני שידריתך וכו'. וצ"ב.
העולה לדינא:
א. אין אונאה לקרקעות – ולכן כל שמכר יותר ביוקר או יותר מידי בזול אין ביטול מקח.
ב. מ"מ יש אומרים שעובר על איסור שלא "לא תונו" בעיקר כשידע על כך המוכר או הקונה שיש אונאה. ויש חולקים שאפילו איסור אין בזה וכך נראה דעת הרמב"ם ומרן השו"ע. לכן אין לבי"ד לכוף לבטל המכר. אולם יש לציין שאם ידע המאנה על טעות במחיר או במספר החדרים, אפשר שיש כאן גניבת דעת כמבואר ברש"ל ובסמ"ע.
ג. מכר ע"י מתווך ונתאנה במקח, יכול לבטל המקח. ולכן המוכר יכול לבטל את המקח או לחלופין הקונה ישלים את ההפרש שדרש המוכר.
פסק הדין
הואיל ובנדון דידן יש צדדים לכאן ולכאן כנזכר, הוחלט על פשרה הוגנת לקיים את המקח. ורק שעליהם לשלם למוכר סך 65,000 ₪ למוכר שזה כפשרה כחצי מסך התביעה. ובאם לא יסכימו, ישקול בית הדין לבטל את העסקה.
בברכת האמת והשלום אהבו
שלמה בארי
אב"ד
[1] ויעויין בפירוש יד המלך על הרמב"ם שם שכתב להביא ראיה לדברי הגאונים מגמ' ערוכה מס' ערכין (כג ע"ב) דפליגי שם רשב"ג ורבנן במקדיש נכסיו והיתה עליו כתובת אשה ובע"ח, דסובר רשב"ג דאם היה חובו כנגד הקדשו, פודה ואם לאו אינו פודה. וחכמים סוברים דפודה עד פלגא, דהיינו דאם אין החוב עולה פי שנים משוויה של הקרקע פודה כסדר המתניתין דמוסיף עוד דינר ופודה ע"מ לסלק לבע"ח את חובו, אבל אם החוב עולה פי שנים מדמי שווי הקרקע אין כאן פדיון כלל ומשום דאונאה בפלגא הוי ביטול מקח. הרי לך דאף בקרקע יש ביטול מקח בפלגא. הן אמת דדעת רבינו (רמב"ם) הוא תמוה בזה, דהכא פסק דאפילו דינר באלף אין אונאה בקרקע, ובפ"ז מהלכות ערכין הלכה ט"ז כתב בפירוש דאם החוב הוא פי שנים בדמי שווי השדה אינו מתנה כלל רק פודין סתם, שאם התנו בפדיון שהפודה ישלם החוב אין הקרקע ניפדת כלל, ועיין שם במרן הכסף משנה שהוצרך לפרש כוונת רבינו בדרך רחוק. אבל אין דברי רבינו סובלים כוונה זו, דרבינו כתב דאם יפדו על תנאי לא יהיה נפדית כלל, דזה מורה בפירוש דאף אם יזדמן אחד אשר יהיה רוצה לפדות על תנאי לא יהיה מדינא פדויה, ודעת רבינו בזה צריך עיון. עכ"ד.
